Comprar um imóvel na planta costuma envolver expectativa, planejamento familiar, organização financeira e, muitas vezes, uma mudança importante de vida. O comprador acompanha o andamento da obra, paga parcelas durante meses ou anos, organiza financiamento, pensa na mudança, calcula custos de mobília, condomínio, escritura e, em muitos casos, deixa de comprar outro imóvel porque confiou no prazo prometido pela incorporadora.
Quando a entrega atrasa, o problema deixa de ser apenas uma frustração. O atraso pode gerar prejuízos reais, como aluguel pago por mais tempo, perda de renda esperada com locação, despesas extras com mudança, renegociação de financiamento, cobrança de juros de obra por período prolongado e insegurança sobre o futuro do contrato.
Como advogado com mais de 15 anos de experiência em questões imobiliárias, é possível afirmar que um dos maiores erros do comprador é esperar demais para entender seus direitos. Nem todo atraso gera automaticamente indenização, mas também não é correto aceitar qualquer justificativa da construtora sem analisar contrato, prazo de tolerância, documentos da obra, comunicações recebidas e impacto financeiro sofrido.
A legislação brasileira admite, em determinadas condições, uma margem de tolerância para a entrega do imóvel. A Lei 13.786 de 2018 prevê que a entrega em até 180 dias corridos após a data contratual, quando esse prazo estiver pactuado de forma clara e destacada no contrato, não gera, por si só, resolução contratual nem penalidade ao incorporador. Depois desse período, o cenário jurídico muda e o comprador passa a ter caminhos mais sólidos para buscar reparação ou desfazer o negócio, conforme o caso.
Por que o atraso na entrega de imóvel na planta é um problema tão comum?
O mercado de imóveis na planta movimenta valores expressivos no Brasil. Segundo a CBIC, em 2025 o mercado imobiliário brasileiro registrou 453.005 unidades lançadas e valor geral de lançamento de R$ 292,3 bilhões, o maior valor histórico apontado pela entidade até aquele levantamento. O mesmo estudo indicou crescimento anual de 5,4% nas unidades vendidas, chegando a 426,2 mil unidades comercializadas no país.
Esse volume mostra a força do setor, mas também revela o tamanho da responsabilidade assumida por construtoras, incorporadoras e loteadoras. Comprar na planta significa adquirir um bem que ainda será construído. Por isso, o comprador depende da boa gestão da obra, da regularidade documental, da saúde financeira da incorporadora, da liberação de licenças, do planejamento de insumos e do cumprimento do cronograma.
A ABRAINC também apontou forte avanço dos lançamentos em 2025, com crescimento de 31,1% no valor dos novos projetos e 30,1% no volume lançado. Ao mesmo tempo, o segmento de médio e alto padrão apresentou retração de 20,6% nas vendas, indicando que o mercado continua relevante, mas mais sensível ao crédito, juros e capacidade de pagamento do comprador.
Na prática, isso significa que a compra de imóvel na planta exige atenção jurídica desde o início. Quanto maior o valor envolvido, maior deve ser o cuidado com cláusulas de prazo, tolerância, correção monetária, penalidades, entrega das chaves, habite se, financiamento e possíveis encargos cobrados durante o atraso.
O que caracteriza atraso na entrega do imóvel na planta?
O atraso ocorre quando a construtora ou incorporadora não entrega o imóvel dentro do prazo previsto no contrato, considerando também eventual prazo de tolerância válido.
Em regra, o contrato traz uma data estimada para conclusão da obra ou entrega das chaves. Muitos contratos também preveem uma tolerância de até 180 dias. Essa tolerância precisa estar clara, destacada e previamente informada ao comprador. Não basta a empresa alegar verbalmente que possui mais tempo para entregar.
De forma simples, existem três momentos importantes:
• Prazo contratual principal: é a data originalmente prometida para entrega do imóvel.
• Prazo de tolerância: é o período adicional previsto no contrato, geralmente de até 180 dias corridos.
• Atraso juridicamente relevante: ocorre quando a obra não é entregue mesmo depois do prazo principal somado à tolerância válida.
Por exemplo, se o contrato prevê entrega em 30 de março de 2026 e existe cláusula clara de tolerância de 180 dias, a análise do atraso relevante normalmente começa depois do fim desse período adicional. Mas se a cláusula de tolerância for confusa, abusiva, superior ao limite legal ou pouco destacada, ela pode ser discutida.
A construtora pode atrasar até 180 dias?
Pode, desde que essa tolerância esteja expressamente prevista no contrato de forma clara e destacada. A lei não autoriza uma tolerância automática em qualquer situação. Ela permite essa margem quando o comprador foi informado de maneira adequada e aceitou a cláusula no contrato.
Esse detalhe é essencial. Muitos compradores só descobrem a cláusula depois do atraso, quando vão reler o contrato. Em uma análise jurídica, é importante verificar se a informação estava no quadro resumo, se foi escrita de modo compreensível, se o prazo estava destacado e se não houve promessa comercial diferente em anúncios, propostas ou mensagens de venda.
Se a incorporadora informou uma data em publicidade, conversa, proposta comercial ou material de venda, e depois tenta impor uma condição menos favorável no contrato, esse ponto também pode ser avaliado. O Código de Defesa do Consumidor protege o comprador contra informações insuficientes, inadequadas ou contraditórias, além de prever responsabilidade do fornecedor por falhas na prestação do serviço.
Quais são os principais direitos do comprador após o atraso?
Quando o atraso ultrapassa o prazo contratual e a tolerância válida, o comprador pode ter diferentes direitos, conforme o tipo de contrato, as provas existentes e o prejuízo sofrido.
Direito de exigir a entrega do imóvel
O comprador pode manter o contrato e exigir o cumprimento da obrigação. Nesse caso, ele continua interessado no imóvel, mas pode buscar indenização pelo período de atraso, multa contratual, lucros cessantes ou abatimento de encargos indevidos, conforme a situação.
Esse caminho costuma ser comum quando o imóvel ainda interessa ao comprador, principalmente quando houve valorização da unidade, quando a localização é estratégica ou quando a desistência traria mais prejuízo do que aguardar a conclusão.
Direito de pedir indenização pelo atraso
Se a empresa ultrapassou o prazo permitido, pode surgir o direito à indenização. Essa indenização pode envolver valores ligados ao atraso, como aluguel que o comprador precisou continuar pagando, renda de locação que deixou de receber ou multa prevista no contrato.
O Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento importante sobre o tema. No Tema 970, o Tribunal decidiu que a cláusula penal moratória, quando estabelecida em valor equivalente ao aluguel, em regra afasta a cumulação com lucros cessantes. Já no Tema 971, afirmou que, se o contrato prevê penalidade apenas contra o comprador, essa cláusula pode servir de parâmetro para indenização contra a empresa vendedora em caso de descumprimento contratual.
Em linguagem simples: se o contrato pune o comprador quando ele atrasa pagamento, mas não prevê punição equivalente para a construtora quando ela atrasa a entrega, essa falta de equilíbrio pode ser discutida judicialmente.
Direito de rescindir o contrato
O comprador também pode optar por desfazer o contrato quando o atraso ultrapassa o limite aceitável. Nessa situação, a discussão costuma envolver devolução dos valores pagos, correção monetária, juros e eventuais perdas.
É importante diferenciar a rescisão causada pelo atraso da obra da desistência imotivada do comprador. Quando o comprador desiste sem culpa da construtora, podem existir retenções previstas em lei. Quando a rescisão decorre de culpa da incorporadora pelo atraso, o tratamento tende a ser diferente, pois o desfazimento ocorre por descumprimento da empresa.
Direito à devolução integral dos valores em certos casos
Quando a rescisão decorre de atraso injustificado da construtora, o comprador pode pleitear a devolução dos valores pagos, com correção e encargos legais. O STJ, em decisão de 2024, explicou que, quando o comprador escolhe rescindir o contrato em razão do atraso, ele tem direito à restituição integral corrigida e com juros, mas os lucros cessantes não são automaticamente presumidos nessa hipótese, pois a situação é diferente daquela em que o comprador mantém o contrato e apenas aguarda a entrega.
Essa distinção é muito importante. Quem mantém o contrato e fica privado do imóvel pode ter uma lógica indenizatória. Quem rescinde o contrato busca recompor o patrimônio como se o negócio não tivesse existido. Por isso, a estratégia precisa ser bem avaliada antes de qualquer medida.
O comprador pode receber aluguel pelo atraso?
Em muitos casos, sim. Essa indenização costuma ser tratada como lucros cessantes, ou seja, aquilo que o comprador deixou de ganhar ou economizar porque não recebeu o imóvel no prazo.
Exemplo simples: se o comprador comprou o imóvel para morar, mas precisou continuar pagando aluguel por causa do atraso, pode haver fundamento para cobrar esse prejuízo. Se comprou para investir e pretendia alugar a unidade, também pode haver discussão sobre a renda que deixou de receber.
No entanto, a resposta depende de alguns pontos:
• O comprador pretende manter o contrato ou rescindir?
• O contrato prevê multa por atraso?
• A multa prevista é suficiente para compensar o prejuízo?
• Há prova de aluguel pago ou de renda de locação esperada?
• O atraso ocorreu depois do prazo de tolerância?
• A construtora apresentou justificativa aceitável?
O STJ já decidiu que, em regra, não se pode acumular cláusula penal moratória adequada com lucros cessantes, porque ambas podem ter finalidade indenizatória semelhante. Porém, há decisões reconhecendo discussão quando a multa contratual é inferior ao prejuízo equivalente ao aluguel. Em 2023, a Terceira Turma do STJ entendeu que, havendo atraso na entrega e cláusula penal moratória inferior ao valor do aluguel, o consumidor poderia cobrar lucros cessantes sem precisar exigir também a multa menor.
A construtora pode continuar cobrando juros de obra durante o atraso?
Esse é um ponto que merece atenção especial. Em muitos contratos financiados, o comprador paga juros de obra durante a construção. O problema surge quando a obra atrasa e o consumidor continua arcando com encargos que se prolongam por culpa da construtora.
Quando o atraso ultrapassa o prazo contratual e a tolerância válida, é possível discutir a cobrança desses encargos, especialmente se o comprador não deu causa ao atraso. Tribunais costumam analisar se a cobrança se tornou abusiva após o período em que o imóvel deveria ter sido entregue.
O comprador deve guardar boletos, comprovantes de pagamento, evolução de obra, comunicações do banco, contrato de financiamento e mensagens da construtora. Esses documentos ajudam a demonstrar se houve cobrança além do prazo razoável e qual foi o impacto financeiro.
Atraso na entrega gera dano moral?
Pode gerar, mas não em todos os casos. O simples atraso, isoladamente, nem sempre é suficiente para indenização por dano moral. Os tribunais costumam exigir algo mais grave, como atraso muito longo, descaso da empresa, frustração de moradia essencial, casamento ou mudança prejudicada, cobrança abusiva, negativação indevida, falta de informação ou situação que ultrapasse o mero aborrecimento.
Exemplos de situações que podem fortalecer a discussão sobre dano moral:
• A família vendeu o imóvel anterior e ficou sem moradia adequada.
• O comprador foi obrigado a morar provisoriamente em local improvisado.
• Houve atraso excessivo, sem transparência e sem previsão concreta de entrega.
• A construtora continuou cobrando valores indevidos mesmo ciente do atraso.
• O comprador sofreu restrição de crédito por falha ligada ao contrato.
• O atraso comprometeu projeto familiar relevante, como casamento, mudança de cidade ou nascimento de filho.
A análise é sempre concreta. Um atraso de poucos meses pode não gerar dano moral. Um atraso prolongado, com prejuízo real e conduta abusiva, pode mudar completamente o entendimento.
O que o comprador deve fazer quando percebe o atraso?
O primeiro passo é organizar documentos. Muitos compradores procuram orientação apenas com prints soltos ou lembranças de conversas, mas o ideal é reunir tudo o que demonstra a relação contratual e o atraso.
Documentos importantes
• Contrato de compra e venda.
• Quadro resumo do contrato.
• Memorial descritivo.
• Proposta comercial.
• Materiais publicitários do empreendimento.
• E mails e mensagens com corretores, construtora ou incorporadora.
• Boletos pagos.
• Comprovantes de transferência.
• Extrato de financiamento.
• Informações sobre juros de obra.
• Notificações da construtora sobre prorrogação de prazo.
• Fotos da obra, se houver.
• Registro de reclamações em canais oficiais.
• Comprovantes de aluguel pago pelo comprador.
• Provas de que o imóvel seria alugado, se essa era a finalidade.
Com esses documentos, um advogado imobiliário consegue avaliar se houve atraso relevante, se a cláusula de tolerância é válida, se a construtora comunicou corretamente o comprador, quais valores podem ser discutidos e qual caminho é mais adequado.
Vale mais a pena rescindir ou aguardar a entrega?
Não existe uma resposta única. A melhor decisão depende do objetivo do comprador.
Se o imóvel valorizou, está quase pronto e ainda atende ao interesse da família ou do investidor, pode ser mais vantajoso manter o contrato e discutir indenização pelo período de atraso. Se a obra está paralisada, sem previsão concreta, com risco financeiro ou sem confiança na incorporadora, a rescisão pode ser uma alternativa mais segura.
Antes de decidir, o comprador deve avaliar:
• Quanto já pagou.
• Quanto falta pagar.
• Se o imóvel valorizou ou perdeu atratividade.
• Se há financiamento aprovado.
• Se a obra está em fase final ou distante da conclusão.
• Se a incorporadora responde com transparência.
• Se há outros compradores na mesma situação.
• Se os prejuízos mensais estão aumentando.
• Se o contrato tem multa contra a construtora.
• Se o atraso comprometeu moradia, investimento ou planejamento familiar.
A decisão tomada sem análise pode gerar perda financeira. Em alguns casos, rescindir cedo demais faz o comprador abrir mão de um imóvel valorizado. Em outros, insistir em um contrato problemático aumenta o prejuízo.
Quais justificativas a construtora costuma apresentar?
As justificativas mais comuns são chuva excessiva, escassez de mão de obra, dificuldade na compra de materiais, demora de órgãos públicos, problemas com concessionárias, pandemia, ajustes de projeto e entraves de financiamento.
Nem toda justificativa afasta a responsabilidade da construtora. Em muitos casos, riscos normais da atividade fazem parte do próprio negócio da incorporação. A empresa que vende imóvel na planta assume o dever de planejar a obra, prever dificuldades comuns do setor e informar o consumidor de forma clara.
A justificativa precisa ser concreta, comprovada e proporcional. Alegações genéricas, sem documentos e sem relação direta com o atraso, tendem a ser frágeis. Além disso, o prazo de tolerância de 180 dias já existe justamente para absorver imprevistos razoáveis da construção. Quando o atraso supera esse limite, a explicação precisa ser mais consistente.
Como funciona a multa por atraso na entrega?
A multa depende do contrato e da interpretação jurídica aplicável. Alguns contratos trazem cláusula penal contra a construtora. Outros só preveem multa contra o comprador, o que pode ser discutido por falta de equilíbrio.
Quando existe multa mensal por atraso, ela pode servir como forma de indenização. Quando a multa é baixa demais, pode haver discussão sobre complementação. Quando só há penalidade contra o comprador, pode ser possível pedir aplicação inversa ou arbitramento de valor adequado, conforme entendimento do STJ no Tema 971.
Em termos práticos, o comprador não deve olhar apenas se existe multa. Deve observar:
• Qual é o percentual da multa.
• Sobre qual base ela incide.
• Se é mensal ou única.
• Se cobre todo o período de atraso.
• Se substitui lucros cessantes.
• Se existe multa apenas contra o comprador.
• Se a redação é clara ou confusa.
• Se a cláusula cria desequilíbrio excessivo.
Uma cláusula aparentemente simples pode mudar bastante o valor final discutido.
O atraso antes do habite se conta?
A entrega do imóvel não se resume à obra fisicamente pronta. Em muitos casos, o comprador só pode usar plenamente o imóvel após a emissão do habite se, vistoria, regularização e entrega efetiva das chaves.
Pode haver discussão quando a construtora informa que a obra está concluída, mas ainda não permite posse, uso, financiamento final ou transferência adequada. Para o comprador, o que importa é a possibilidade real de receber o imóvel nas condições contratadas.
Assim, é importante diferenciar:
• Conclusão física da obra.
• Emissão do habite se.
• Individualização da matrícula, quando aplicável.
• Vistoria da unidade.
• Correção de vícios aparentes.
• Entrega das chaves.
• Possibilidade real de moradia ou locação.
Se a construtora diz que entregou, mas o comprador ainda não pode usar o imóvel, esse ponto precisa ser analisado com cuidado.
E se o imóvel for entregue com defeitos?
Atraso e defeitos de construção são problemas diferentes, mas podem aparecer juntos. O comprador pode receber a unidade fora do prazo e ainda encontrar vícios aparentes, como infiltrações, portas desalinhadas, problemas elétricos, falhas hidráulicas, acabamento inferior ao prometido ou divergências em relação ao memorial descritivo.
Nessa situação, o ideal é não fazer uma vistoria apressada. O comprador deve registrar tudo por escrito, fotografar, filmar, solicitar reparos formalmente e guardar protocolos. A entrega das chaves não significa aceitação automática de defeitos ocultos ou problemas que só aparecem depois do uso.
O Código de Defesa do Consumidor prevê responsabilidade do fornecedor por falhas na prestação do serviço e por informações inadequadas. Isso pode alcançar construtoras e incorporadoras quando há defeito de construção, divergência entre promessa e entrega ou omissão relevante ao comprador.
Perguntas frequentes sobre atraso na entrega de imóvel na planta
A construtora pode atrasar qualquer obra por 180 dias?
Não. A tolerância de até 180 dias precisa estar prevista no contrato de forma clara e destacada. Sem essa previsão adequada, a tolerância pode ser discutida.
Depois dos 180 dias, tenho direito automático a indenização?
O atraso depois da tolerância fortalece o direito do comprador, mas a indenização depende da análise do contrato, dos prejuízos e da medida escolhida. Pode haver multa, lucros cessantes, devolução de valores ou outras consequências.
Posso parar de pagar as parcelas por causa do atraso?
Não é recomendável parar de pagar sem orientação. A suspensão unilateral pode gerar cobrança, multa, juros ou alegação de inadimplência. Em alguns casos, é possível discutir depósito judicial, revisão de cobranças ou outras medidas adequadas.
Posso cancelar a compra e receber tudo de volta?
Pode ser possível quando o atraso é relevante e causado pela construtora. Nesses casos, o comprador pode buscar restituição dos valores pagos com correção e juros, mas a análise deve separar culpa da construtora de desistência simples do comprador.
Tenho direito a receber aluguel mensal?
Pode ter, especialmente quando mantém o contrato e ficou privado do uso do imóvel. Mas é preciso verificar se o contrato já prevê multa por atraso e se essa multa é suficiente. O STJ diferencia situações de manutenção do contrato e rescisão.
A construtora pode alegar chuva para justificar o atraso?
Pode alegar, mas precisa provar que o evento foi relevante, excepcional e diretamente responsável pelo atraso. Chuva comum, previsível ou já absorvida pelo prazo de tolerância pode não ser suficiente.
O atraso pode gerar dano moral?
Pode, mas depende da gravidade. Atraso simples nem sempre gera dano moral. Atraso longo, descaso, prejuízo familiar relevante, cobrança abusiva ou situação extrema podem fortalecer esse pedido.
Preciso esperar a obra terminar para buscar meus direitos?
Não necessariamente. Se o prazo já venceu e a situação está causando prejuízos, o comprador pode buscar orientação antes da entrega para avaliar notificação, acordo, ação judicial ou outra medida.
Como a orientação jurídica ajuda o comprador?
A compra de imóvel na planta mistura contrato, direito do consumidor, incorporação imobiliária, financiamento, responsabilidade civil e análise de provas. Por isso, a orientação jurídica não serve apenas para entrar com ação. Serve para entender o cenário e evitar decisões precipitadas.
Um profissional experiente pode ajudar a:
• Interpretar o prazo real de entrega.
• Verificar validade da cláusula de tolerância.
• Identificar cobranças indevidas.
• Calcular prejuízos materiais.
• Avaliar possibilidade de lucros cessantes.
• Verificar se há dano moral.
• Analisar se é melhor manter ou rescindir o contrato.
• Preparar notificação extrajudicial.
• Negociar com a construtora.
• Organizar documentos para eventual ação judicial.
• Evitar que o comprador assine termo de quitação prejudicial.
Esse último ponto é muito importante. Algumas construtoras oferecem acordos, descontos ou entrega das chaves mediante assinatura de documentos amplos. Antes de assinar qualquer termo, o comprador deve verificar se não está renunciando a indenizações, multas ou direitos futuros.
Cuidados antes de comprar imóvel na planta
Embora este conteúdo trate do atraso, a prevenção começa antes da assinatura do contrato. Quem compra imóvel na planta deve observar alguns cuidados básicos.
• Verificar se a incorporação está registrada.
• Analisar o histórico da construtora.
• Ler o quadro resumo com atenção.
• Conferir prazo de entrega e tolerância.
• Guardar anúncios e promessas comerciais.
• Verificar memorial descritivo.
• Entender índice de correção das parcelas.
• Avaliar condições de financiamento.
• Checar multas previstas para comprador e construtora.
• Confirmar regras sobre distrato.
• Verificar se há patrimônio de afetação.
• Não confiar apenas em explicações verbais.
A análise preventiva costuma ser mais barata e menos desgastante do que uma disputa depois do atraso. Mesmo quando o empreendimento é de boa qualidade, o contrato precisa ser claro e equilibrado.
Por que esse tema é tão relevante em Balneário Camboriú e Itajaí?
Balneário Camboriú e Itajaí estão entre os mercados imobiliários mais dinâmicos de Santa Catarina, com forte presença de imóveis na planta, empreendimentos de alto padrão, investidores, compradores de segunda residência e famílias que buscam valorização patrimonial.
Em mercados aquecidos, o atraso pode ter impactos ainda maiores. Um comprador pode perder renda de locação de temporada, deixar de ocupar um imóvel valorizado, pagar aluguel por mais tempo ou enfrentar mudanças no financiamento por causa do cronograma da obra. Além disso, empreendimentos de alto padrão costumam envolver valores elevados, o que aumenta a importância de uma análise técnica.
Na parte final da decisão sobre o que fazer, a análise de documentos, prazos, cláusulas e provas deve ser tratada com seriedade, especialmente quando o comprador busca orientação com advogados em Balneário Camboriú e Itajaí da Advocacia MK. O mais importante é que a escolha jurídica seja baseada em fatos, contrato e prejuízos demonstráveis, não apenas na sensação de injustiça causada pelo atraso.
Quando procurar um advogado?
O comprador deve procurar orientação quando perceber qualquer um destes sinais:
• O prazo contratual já venceu.
• A tolerância de 180 dias está perto de terminar.
• A construtora não informa nova data confiável.
• A obra parece parada ou muito atrasada.
• Há cobrança prolongada de juros de obra.
• O comprador continua pagando aluguel por causa do atraso.
• A construtora oferece acordo com renúncia de direitos.
• O comprador deseja rescindir o contrato.
• A empresa nega indenização sem explicar juridicamente.
• Outros compradores relatam problemas semelhantes.
A atuação jurídica antecipada permite escolher o melhor caminho. Em algumas situações, uma notificação bem estruturada já abre espaço para negociação. Em outras, a ação judicial pode ser necessária para interromper prejuízos ou buscar reparação.
Conclusão
O atraso na entrega de imóvel na planta não deve ser tratado como algo normal ou inevitável. A lei admite uma tolerância de até 180 dias quando prevista de forma clara e destacada, mas esse prazo não pode ser usado como autorização para atrasos indefinidos, falta de informação ou transferência de todos os prejuízos ao comprador.
Depois de superado o prazo válido, o comprador pode ter direito a exigir a entrega, pedir indenização, discutir multa contratual, buscar lucros cessantes, questionar cobranças indevidas ou rescindir o contrato com devolução dos valores pagos, conforme o caso.
A melhor decisão depende da análise do contrato, do estágio da obra, da finalidade da compra, dos prejuízos sofridos e da conduta da construtora. Por isso, guardar documentos, evitar acordos apressados e buscar orientação especializada são atitudes que protegem o patrimônio do comprador.
Em um mercado imobiliário cada vez mais relevante e com valores expressivos envolvidos, informação clara é uma forma de proteção. Quem entende seus direitos negocia melhor, evita renúncias indevidas e toma decisões com mais segurança.