Declaração de Valor Venal vs. Valor Real: Quais os Riscos Fiscais de Declarar na Escritura do Imóvel um Valor Abaixo do Realmente Negociado?

Declarar na escritura pública um valor inferior ao montante financeiro real da transação imobiliária configura fraude fiscal e falsidade ideológica, expondo comprador e vendedor a multas que podem atingir cento e cinquenta por cento do tributo devido, além de processo penal com pena de reclusão. Embora muitos negociantes ainda acreditem na ilusão de economizar no ITBI e nas taxas cartorárias ao praticar o famoso pagamento por fora, essa conduta ativa alertas imediatos nos sistemas automatizados da Receita Federal e das Fazendas Municipais. O resultado prático dessa escolha costuma ser a autuação retroativa com juros moratórios, somada a um prejuízo desproporcional para o adquirente no momento em que ele for revender o imóvel no futuro.

Com a modernização das ferramentas de fiscalização bancária e notarial, qualquer divergência de valores é identificada com extrema rapidez pelos órgãos reguladores. Diante da relevância prática desse tema para quem compra e vende patrimônio, este material foi criado em parceria com a imobiliária de Xangri Lá Fabiano Braga, e juntos, esperamos que o conteúdo a seguir seja muito útil como fonte de orientação sobre o assunto. Ao analisar uma negociação imobiliária de qualquer porte, a atuação preventiva de um advogado imobiliário assegura que os termos contratuais reflitam a exata realidade financeira da operação. A presença de um advogado imobiliário experiente evita surpresas desagradáveis com intimações fiscais que costumam travar a regularidade fiscal das partes envolvidas. Por fim, contar com a condução técnica de um advogado imobiliário confere a certeza jurídica de que a transferência do bem ocorrerá em estrita harmonia com as normas tributárias e registrais do país.

O Que É Valor Venal, Valor de Referência e Valor Real de Mercado

Para compreender a origem dessa distorção documental, é necessário distinguir com exatidão os três conceitos de valor que cercam a vida jurídica de um imóvel:

• Valor Real da Operação: É a quantia exata acordada entre as partes, ou seja, o dinheiro que de fato sai da conta bancária do comprador e entra no patrimônio do vendedor, abrangendo recursos próprios, financiamento ou bens dados em pagamento.

• Valor Venal do IPTU: É a estimativa de valor da propriedade calculada pelo Município por meio de planta genérica de valores, utilizada exclusivamente como base de cálculo para a cobrança anual do imposto predial e territorial urbano.

• Valor Venal de Referência do ITBI: É uma estimativa alternativa criada por algumas administrações municipais para tentar aproximar o valor venal das cotações de mercado, utilizada pelo Fisco municipal na apuração do imposto sobre a transmissão de bens imóveis.

A prática ilícita ocorre quando as partes, sabendo que o valor venal do cadastro da prefeitura é menor do que o preço real da venda, decidem declarar na escritura pública apenas o valor cadastral ou uma quantia intermediária artificial, ocultando a diferença paga em espécie ou por transferências não documentadas no instrumento público.

A Falsa Ilusão da Economia Imediata

O principal atrativo que leva vendedores e compradores a considerar a subavaliação na escritura é a aparente diminuição dos custos iniciais de formalização:

1. Redução aparente no ITBI: Como o imposto municipal costuma variar entre dois e quatro por cento do valor do imóvel, reduzir artificialmente a quantia declarada parece, à primeira vista, uma forma de recolher menos tributo aos cofres públicos.

2. Diminuição dos emolumentos cartorários: As custas da lavratura da escritura pública no Tabelionato de Notas e do registro definitivo na matrícula imobiliária são calculadas com base em faixas de valor, o que gera a falsa sensação de economia nas taxas de cartório.

3. Alívio momentâneo no Imposto de Renda do vendedor: Ao simular um preço menor de venda, o alienante tenta reduzir ou zerar o ganho de capital tributável perante a Receita Federal, evitando a incidência da alíquota sobre o lucro imobiliário.

Contudo, essa aparente economia momentânea é completamente anulada pelas penalidades fiscais e pelos prejuízos patrimoniais que surgem a curto e médio prazo.

O Bumerangue do Ganho de Capital na Revenda Futura

O efeito mais perverso para o comprador que aceita registrar o imóvel por valor inferior ocorre quando ele decide revender essa mesma propriedade no futuro.

A legislação federal tributa o ganho de capital, que é a diferença positiva entre o custo de aquisição do imóvel registrado na declaração de bens e o valor final de alienação futura. As alíquotas partem de quinze por cento e podem alcançar vinte e dois inteiros e meio por cento sobre o lucro apurado.

Considere o seguinte cenário prático:

• Um investidor adquire um apartamento cujo valor real de negociação é de um milhão de reais.

• Para economizar no ITBI e nas despesas de cartório, ele aceita declarar na escritura pública a quantia de seiscentos mil reais, pagando quatrocentos mil reais por fora.

• Cinco anos depois, esse proprietário decide vender o imóvel pelo valor de mercado de um milhão e quatrocentos mil reais, registrando a operação de maneira correta.

Caso tivesse declarado o valor real original de um milhão de reais, o seu lucro tributável seria de quatrocentos mil reais. Todavia, como aceitou a escritura subfaturada de seiscentos mil reais, perante a Receita Federal o custo de aquisição foi de apenas seiscentos mil reais. Seu ganho de capital saltará para oitocentos mil reais, dobrando a base de cálculo do imposto de renda e gerando uma despesa tributária muito superior à suposta economia obtida no passado.

Em termos financeiros puros, o comprador assume todo o risco tributário e o passivo futuro de imposto de renda que pertencia originariamente ao antigo proprietário.

O Cerco da Fiscalização e o Cruzamento Automatizado de Dados

Quem pensa que o Fisco não percebe a disparidade entre o valor da escritura e o fluxo bancário real desconhece o nível de sofisticação tecnológica da Receita Federal e dos Municípios. Os órgãos fazendários operam com sistemas de inteligência artificial que realizam o cruzamento em tempo real de múltiplas declarações informativas:

• DOI (Declaração de Operações Imobiliárias): O tabelião de notas que lavra a escritura e o oficial do registro de imóveis que efetua a matrícula são obrigados por lei a enviar à Receita Federal a relação detalhada de todas as operações imobiliárias, contendo dados completos dos envolvidos, valores declarados e descrições do bem.

• DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias): Imobiliárias, corretores de imóveis e construtoras devem reportar anualmente todas as negociações que intermediaram, informando com precisão os valores das comissões recebidas, contratos de intermediação e o montante real negociado entre as partes.

• eFinanceira: As instituições bancárias transmitem periodicamente dados sobre saldos e movimentações financeiras relevantes de pessoas físicas e jurídicas, englobando depósitos, aplicações, saques expressivos e transferências via PIX ou TED.

• Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda: O programa do imposto de renda confronta a evolução patrimonial declarada com os rendimentos tributáveis e isentos informados, detectando inconsistências quando surgem acréscimos de bens incompatíveis com as disponibilidades financeiras.

Quando o comprador saca quatrocentos mil reais em sua conta bancária ou realiza transferências fracionadas e, simultaneamente, adquire um imóvel registrado por valor muito menor, os algoritmos da Receita Federal apontam a divergência patrimonial de forma automática, convocando as partes para a malha fina.

Penalidades Fiscais e Consequências Tributárias

A constatação de subavaliação intencional de bens em documentos públicos acarreta sanções administrativas severas, tanto na esfera municipal quanto na federal:

1. Lançamento de ofício do ITBI complementar: O Município efetua a cobrança da diferença do imposto não recolhido, aplicando juros moratórios calculados com base na taxa Selic e correção monetária integral.

2. Multa punitiva qualificada: A Receita Federal e os Municípios aplicam multas que partem de setenta e cinco por cento e podem chegar a cento e cinquenta por cento sobre o valor do tributo sonegado, em decorrência da constatação de dolo, fraude ou conluio.

3. Glosa da declaração de bens: O contribuinte tem sua declaração de renda retida, sofrendo restrições no CPF, perda de certidões negativas de débitos e impossibilidade de obter financiamentos bancários até a liquidação total da pendência.

Consequências Criminais da Subavaliação Imobiliária

Além dos reflexos pecuniários, a inserção de valor falso em documento público configura conduta tipificada na legislação penal brasileira:

• Crime Contra a Ordem Tributária: A Lei 8.137 de 1990 estabelece em seu artigo primeiro que suprimir ou reduzir tributo mediante declaração falsa às autoridades fazendárias constitui crime punível com pena de reclusão de dois a cinco anos, além de multa penal.

• Falsidade Ideológica: O artigo 299 do Código Penal pune com reclusão de um a cinco anos a conduta de omitir em documento público declaração que dele devia constar, ou nele inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante.

• Lavagem de Dinheiro: Em transações onde a quantia oculta decorre de atividades não declaradas ou de recursos de procedência duvidosa, os envolvidos podem ser investigados sob a ótica da Lei 9.613 de 1998, respondendo pelo delito de ocultação de bens e capitais.

Responder a uma ação penal traz desgaste pessoal irreparável, restrições cadastrais severas e compromete a reputação moral e profissional dos envolvidos perante toda a sociedade.

Riscos Contratuais e Fragilidade da Proteção Civil

Declarar um valor fictício na escritura pública cria armadilhas jurídicas no direito civil que podem causar a perda total do capital investido. Em caso de litígio entre as partes, o documento público de compra e venda constitui a prova máxima do negócio diante de um magistrado.

Considere as seguintes vulnerabilidades contratuais:

• Rescisão Judicial por Vício Oculto ou Evicção: Se o imóvel apresentar problemas estruturais graves não detectáveis de imediato, ou se o comprador perder a propriedade por conta de dívidas pretéritas do vendedor (evicção), a indenização judicial terá como teto primordial o valor que consta na escritura pública. O comprador terá enorme dificuldade processual para reaver a quantia paga por fora, já que não pode produzir prova documental lícita dessa quantia simulada.

• Direito de Preferência de Inquilinos ou Condôminos: Em imóveis locados ou pertencentes a múltiplos proprietários em condomínio civil, a lei exige que o proprietário ofereça o bem aos outros condôminos ou ao locatário pelas mesmas condições de preço e prazo oferecidas a terceiros. Se a escritura registrar um valor artificialmente baixo, o inquilino ou coproprietário preterido poderá depositar em juízo aquele mesmo valor reduzido e adjudicar o imóvel para si, deixando o comprador prejudicado sem a devolução da verba suplementar.

• Ação Pauliana e Fraude Contra Credores: Se o vendedor possuir dívidas preexistentes e alienar seu bem por valor formalmente irrisório ou incompatível com o mercado, os credores poderão pleitear a anulação da venda sob o argumento de fraude contra credores, demonstrando que a transação foi celebrada a preço vil.

Danos para o Planejamento Sucessório e Partilha de Bens

A falta de sinceridade nos valores escriturados também causa conflitos familiares complexos na hora da abertura de heranças e inventários:

1. Desigualdade na Legítima dos Herdeiros: Quando pais vendem bens a filhos ou fazem doações com valores subfaturados, os demais herdeiros necessários podem questionar judicialmente a partilha, alegando que houve simulação com objetivo de lesar a legítima garantida pelo Código Civil.

2. Discussões em Casos de Divórcio: Na separação conjugal, o cônjuge prejudicado pode instaurar longa disputa judicial para demonstrar que parte substancial dos recursos conjugais foi destinada ao pagamento informal de imóveis, resultando em perícias financeiras complexas e desgaste emocional.

Para evitar que erros estruturais na formalização de contratos tragam consequências familiares e penais danosas, a intervenção de advogados especializados é primordial para orientar a correta precificação e o cumprimento dos ritos documentais. Ao analisar cada detalhe da negociação, a consultoria jurídica exercida por advogados especializados preserva a blindagem do patrimônio familiar, garantindo que a escritura pública seja um instrumento definitivo de segurança e jamais um gerador de passivos futuros.

Como Proceder Corretamente na Aquisição Imobiliária

Para adquirir ou alienar um bem imóvel sem correr nenhum tipo de risco perante o Fisco ou o Poder Judiciário, as partes devem seguir boas práticas fundamentais de governança jurídica:

• Escriturar Sempre pelo Valor Real: Declare no instrumento público de compra e venda exatamente a quantia em dinheiro que foi objeto da contratação comercial, incluindo eventuais permutas ou assunções de dívidas.

• Documentar a Origem dos Recursos: Mantenha extratos bancários, comprovantes de quitação de consórcio, cartas de crédito de financiamento e recibos que demonstrem a idoneidade da rota financeira percorrida pelo dinheiro.

• Utilizar Instrumentos Lícitos de Otimização Tributária: Existem formas legais de reduzir o impacto tributário na venda de imóveis, tais como a isenção de ganho de capital na aquisição de outro imóvel residencial no prazo de cento e oitenta dias, a utilização dos fatores de redução progressiva para imóveis adquiridos há muitos anos, e o correto cômputo dos gastos com reformas e benfeitorias comprovadas por notas fiscais.

• Realizar Auditoria Preventiva (Due Diligence): Antes de assinar qualquer escritura ou contrato de promessa de compra e venda, examine certidões negativas de feitos ajuizados cíveis, trabalhistas e tributárias em nome do vendedor, verificando a total higidez da matrícula imobiliária.

O cumprimento rigoroso da lei imobiliária é o único caminho seguro para consolidar a propriedade de um patrimônio, assegurando que o investimento prospere com total tranquilidade e rentabilidade ao longo das décadas.