Como elaborar e registrar uma convenção condominial?

A importância desse documento essencial para a boa gestão condominial

A convenção condominial é o alicerce jurídico e administrativo de qualquer condomínio. É esse documento que define as regras de convivência, a forma de rateio das despesas, os direitos e deveres dos condôminos e a estrutura de funcionamento da gestão. Elaborá-la e registrá-la corretamente é um passo essencial para garantir segurança jurídica, transparência e harmonia entre os moradores.

Este artigo foi desenvolvido em parceria com a imobiliária Fabiano Braga, especialista no Condomínio Enseada Lagos Xangri-Lá, e com a orientação de um advogado especializado em direito condominial. O objetivo é mostrar de forma clara e prática como criar uma convenção completa, aprová-la de maneira correta e registrá-la conforme a legislação brasileira.

O que é uma convenção condominial e por que ela é obrigatória

A convenção condominial é o documento que reúne todas as normas que regem o condomínio, funcionando como uma espécie de constituição interna. Ela estabelece regras para o uso das áreas comuns, a administração do prédio, a eleição do síndico e do conselho, as penalidades aplicáveis e até os critérios de convivência entre vizinhos.

De acordo com o advogado, esse documento é obrigatório e deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Sem o registro, o condomínio não possui validade jurídica plena, o que dificulta a cobrança de cotas condominiais, a celebração de contratos e o ingresso em ações judiciais.

Uma convenção bem redigida é essencial para evitar conflitos e garantir que todas as decisões administrativas estejam respaldadas pela lei.

O que a legislação exige para a convenção condominial

A criação de uma convenção condominial é regulamentada pela Lei nº 4.591/1964 (Lei dos Condomínios) e pelo Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002). Ambos definem os pontos obrigatórios que devem constar no documento. Entre eles:

• Identificação completa do condomínio e das unidades autônomas.

• Fração ideal de cada unidade em relação às áreas comuns.

• Regras para rateio de despesas e definição de cotas.

• Critérios para convocação de assembleias e eleição de síndico e conselho.

• Penalidades para descumprimento das regras internas.

• Procedimentos formais para alterações futuras da convenção.

O advogado reforça que o texto deve ser redigido em linguagem simples, objetiva e juridicamente segura, evitando ambiguidades que possam gerar interpretações diferentes entre os moradores.

Etapas para elaborar uma convenção condominial

Criar uma convenção eficiente exige planejamento, assessoria jurídica e a participação dos condôminos. Confira o passo a passo:

1. Contrate um advogado especializado

O primeiro passo é contar com o suporte de um advogado especializado em direito imobiliário e condominial. Ele garante que o texto da convenção esteja em conformidade com as leis vigentes e adaptado às necessidades do condomínio.

Esse profissional também ajuda a evitar cláusulas ineficazes, assegura que todas as responsabilidades estejam bem definidas e reduz o risco de futuros litígios entre moradores ou administradores.

2. Reúna informações sobre o condomínio

Antes da redação, é essencial coletar todos os dados sobre o empreendimento: matrícula do imóvel, número de unidades, áreas comuns, frações ideais, planta aprovada, nome do condomínio e informações sobre construtora e incorporadora.

Esses dados garantem a exatidão das informações legais e ajudam na definição justa das cotas condominiais e frações ideais de cada unidade.

3. Estruture as cláusulas da convenção

O conteúdo deve ser dividido em seções bem organizadas, abrangendo todos os aspectos da vida condominial. As principais partes incluem:

• Identificação do condomínio: localização e registro.

• Finalidade: uso residencial, comercial ou misto.

• Fração ideal e rateio de despesas: cálculo e divisão proporcional.

• Administração: competências do síndico, do conselho e dos condôminos.

• Assembleias: regras de convocação, votação e quóruns.

• Penalidades: tipos de sanções e critérios de aplicação.

• Alterações da convenção: regras para futuras revisões.

O advogado poderá incluir cláusulas complementares sobre temas modernos, como locações por temporada, uso de vagas de garagem e regras de sustentabilidade.

4. Aprovação da convenção em assembleia

Após a elaboração, o documento deve ser apresentado em assembleia geral. Para que seja aprovado, é necessário o voto favorável de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.333 do Código Civil.

Durante a reunião, o texto deve ser debatido ponto a ponto, garantindo que todos os condôminos compreendam e concordem com as cláusulas. Após a aprovação, a ata da assembleia e a lista de assinaturas dos presentes devem ser anexadas ao processo de registro.

5. Registro no cartório de imóveis

O registro da convenção é o passo que confere validade jurídica ao documento. Ele deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis da jurisdição do condomínio.

Os documentos necessários são:

• Texto final da convenção, assinado pelos condôminos.

• Ata da assembleia de aprovação.

• Documentos de identificação dos proprietários.

• Certidão de matrícula do imóvel.

Após análise, o cartório registrará a convenção e emitirá o número de registro, tornando-a oficialmente válida perante a lei.

Diferença entre convenção e regimento interno

Embora relacionados, a convenção condominial e o regimento interno têm finalidades distintas.

A convenção trata dos aspectos legais e estruturais do condomínio, enquanto o regimento regula o comportamento e a convivência no dia a dia, abordando temas como horários de silêncio, uso de áreas de lazer, presença de animais e eventos.

Segundo o advogado, o regimento interno pode ser alterado com mais facilidade, por meio de assembleia, enquanto qualquer modificação na convenção exige novo registro em cartório e aprovação por dois terços dos condôminos.

Por que uma convenção bem elaborada valoriza o condomínio

Uma convenção clara e completa é um dos principais fatores que garantem tranquilidade administrativa e valorização imobiliária. Ela oferece segurança jurídica ao síndico, reduz conflitos internos e facilita a rotina de gestão.

A imobiliária Fabiano Braga, referência no Condomínio Enseada Lagos Xangri-Lá, ressalta que empreendimentos com documentação organizada e normas bem definidas são mais valorizados e despertam maior interesse de investidores e compradores.

Atualização da convenção condominial

Com o passar do tempo, novas demandas e tecnologias surgem, tornando necessária a revisão da convenção. O ideal é realizar uma atualização a cada cinco anos, conduzida por um advogado especializado, para incluir temas como:

• Regras para locação por aplicativos.

• Instalação de painéis solares.

• Normas de acessibilidade.

• Políticas de sustentabilidade e segurança.

Conclusão: a base de um condomínio bem gerido

Elaborar e registrar uma convenção condominial é um investimento em segurança e boa convivência. Esse documento é a base da administração e garante que todas as decisões estejam de acordo com a lei.

Com o apoio de um advogado e da imobiliária Fabiano Braga, especialista no Condomínio Enseada Lagos Xangri-Lá, é possível criar uma convenção moderna, transparente e juridicamente sólida, que assegura a valorização e o bom funcionamento do condomínio.